Kostenfallen bei der Übernahme eines Friseursalons

In den letzten Jahren sind die gewerblichen Mieten – zumindest was große Städte angeht – deutlich gestiegen. Doch lohnen sich Verhandlungen: Wenn der Salonbetreiber schon nicht am Mietpreis drehen kann, können Sondervereinbarungen später bares Geld bedeuten. So kann es sich beispielsweise lohnen, bei Eintritt oder Nichteintritt bestimmter Bedingungen (finanzielle Auswirkungen unkalkulierbarer Gesetzesänderungen, Standortrisiken, geänderte Konkurrenzsituation etc.) ein vorzeitiges Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren.

Wird über bestehende Mietverträge neu verhandelt, lohnt es sich, den Vertrag vorab auf unwirksame Klauseln nach der neuen Rechtsprechung (Allgemeine Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff. BGB) zu überprüfen. Denn oftmals finden sich gerade in älteren Verträgen unzulässige Kombinationen von Endrenovierungsverpflichtungen, Verpflichtungen zu laufenden Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungs-/ Instandsetzungs-Klauseln durch den Mieter, die heute möglicherweise nicht mehr aktuell sind. Ein heikler Punkt, der später einmal zu großem Ärger führen kann: Die Schriftformerfordernis von Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr. Ist diese nämlich verletzt, kann der Vertrag von beiden Seiten mit einer Frist von sechs bis acht Monaten gekündigt werden.

Wichtig ist zudem, dass die Mieträumlichkeiten im Vertrag genau bezeichnet werden. Die Beschreibung „Mieträume im Untergeschoss... gemäß Grundrissplan“ genügt nämlich nach dem BGH nicht, insbesondere wenn der Grundrissplan, wie es in der Praxis häufig vorkommt, nicht beigefügt ist.

In jedem Falle schriftlich

Schön, wenn Saloninhaber sich mit dem Vermieter gut verstehen und mündliche Vereinbarungen treffen, wie bspw. „Die Miete wird von ... auf ... Euro pro Quadratmeter erhöht, dafür entfallen die Rückbauverpflichtungen.“ Wird das Gebäude nämlich dann verkauft, sind diese mündlichen Vereinbarungen eine Verletzung der Schriftform, und es besteht die Gefahr, dass die nicht dokumentierten Vertragsänderungen zur Mieterkündigung führen. Auch wenn die neuen Vereinbarungen nur in einem einfachen Schreiben mitgeteilt werden, genügt dies in der Regel nicht. Denn bei Änderungen, die wesentliche Punkte im Mietvertrag betreffen, ist ein Zusatzvertrag nötig, der eindeutig dem Hauptmietvertrag zugeordnet werden kann und von beiden Seiten unterzeichnet wird.

Kurze Kündigungsfristen sind bei Gewerberaum-Mietverträgen in der Regel nicht vereinbar. Ebenso chancenlos ist die vorzeitige Kündigung eines Gewerberaum-Mietvertrags. Als Ausweg bietet sich jedoch eine Kündigungsklausel an, nach der sich der Mieter verpflichtet, im Fall der vorzeitigen Kündigung einen bestimmten Prozentsatz der Mietzahlungen über die Restlaufzeit zu entrichten. Das ist zwar auch teuer, kann jedoch bei einer notwendig werdenden Verlegung des Friseurgeschäftes die wirtschaftlich bessere Alternative sein.

Beim Tod des Mieters ist im § 580 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht geregelt. Sowohl die Erben des Mieters als auch der Vermieter haben dann das Recht, den Mietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Damit die Erben hier nicht in die Bredouille kommen, sollte zum einen das Kündigungsrecht des Vermieters im Falle, dass der Mieter stirbt, vertraglich ausgeschlossen werden. Denn so haben die Erben die Möglichkeit, einen Nachfolger für den Salon zu finden (damit das Salonpersonal erhalten wird). Zum anderen sollte aber auch vereinbart werden, dass die Kündigungsfrist für die Erben kürzer ist, da diese ansonsten noch bis zu acht Monate Miete zahlen müssen.