Friseursalon eröffnen: So vermeiden Sie Fehler beim Gewerbemietvertrag

Inhaltsübersicht

• Die passende Gewerbeimmobilie für den Friseursalon finden
• Gewerbemietvertrag für den Friseursalon: Diese Punkte gehören in den Vertrag
• Nebenkosten, Wettbewerbsverbot und Gesamtmiete
• Vertragslaufzeit: Wie lange sollte ein Gewerbemietvertrag laufen?
• Umbau des Salons: Wer trägt die Kosten?
• Rückbau beim Auszug: Was gilt für Friseursalons?
• Staffelmiete oder Wertsicherung?
• „Immer die Gesamtmiete im Auge behalten und sich nicht in etwas reintreiben lassen.“
• So entwickelt sich der Markt für Gewerbeimmobilien
• Makler oder Eigenrecherche?
• „Es gibt durchaus auch idealistische Eigentümer.“

 

Wer einen Friseursalon eröffnet oder einen weiteren Standort plant, beschäftigt sich früher oder später mit einem Gewerbemietvertrag. Neben der passenden Lage spielen Vertragslaufzeit, Umbauten, Nebenkosten und Mietkonditionen eine entscheidende Rolle. Fehler bei den Vertragsverhandlungen können später teuer werden. Immobilienexperte Axel Quester erklärt im Interview, worauf Friseurunternehmer bei der Anmietung einer Gewerbeimmobilie achten sollten und welche Punkte sie unbedingt verhandeln sollten.

Die passende Gewerbeimmobilie für den Friseursalon finden

TOP HAIR: Wie konkret sollten meine Vorstellungen von der Immobilie
sein – oder ist zu konkret eher kontraproduktiv?

Axel Quester: Das muss man abwägen: In der Regel weiß ich ja, in welche Stadt ich möchte. Dann schaut man sich an, welche Lage kommt für mich in Frage. Als Friseur sucht man sich nicht unbedingt die 1a-Lagen, sondern geht vielleicht in die Nebenstraßen. Und dann sollte man sich Fragen stellen wie: Wo hat man eine Nachbarschaft, mit der man auskommen kann? Wo ist meine Konkurrenz? Möchte ich lieber bei der Konkurrenz sein oder lieber weit weg? Will ich in eine Kleinstadt, welche kommt da in Frage? Wo ist die Kaufkraft stark? Bin ich bereit, in eine Passage oder Einkaufszeile zu gehen? Wenn man so ein grobes Gerüst hat, dann ist das schon einmal ganz gut. Ich kann mich zunächst auch gezielt nach Leerständen umsehen.
Wovor ich allerdings unbedingt warnen möchte, ist, in eine Straße zu gehen, in der es schon zu viele Leerstände gibt!

Und natürlich muss ich mir als ersten Schritt klar machen, was ich überhaupt ausgeben kann. Manche Läden scheiden dann von vorneherein aus.

Für gewerbliche Mietvereinbarungen gibt es keine klassischen Standardverträge, wie man es vielleicht von der Wohnimmobilie kennt – ist das korrekt?

Doch, es gibt schon Formular-Mietverträge
von der Eigentümerseite, z. B. „Haus und Grund“ hat solche Gewerbeformularverträge oder auch andere Verbände. Aber die sind natürlich erst einmal vermieterfreundlich, das muss man wissen als Friseur.

Was gehört üblicherweise in solch einen Gewerbemietvertrag rein?

Was unbedingt rein muss sind, klar, Vermieter und Mieter. Das Thema Umbauten muss in den Vertrag, wenn etwas am Objekt verändert werden muss: Wer trägt die Kosten der Umbauten? Wer ist für die Genehmigungen der Umbauten verantwortlich? Da muss man unbedingt den Vermieter mit ins Boot holen!

Gewerbemietvertrag für den Friseursalon: Diese Punkte gehören in den Vertrag

Warum ist das so wichtig?

Oft ist der Vermieter nicht Eigentümer des ganzen Hauses, sondern nur eines Teils. Wenn es Miteigentümer gibt, muss mit denen gesprochen werden, und das muss der Vermieter regeln. Das muss auch so im Mietvertrag stehen.

Was ist ein No-Go im Mietvertrag?

Genau das, was ich eben beschrieben habe: Wenn der Vermieter die Fläche für einen Friseur nicht nutzungsfähig macht und das auf den Mieter abwälzen will. Das ist ganz klar Aufgabe des Vermieters! Das ganze Thema Nutzungsänderung muss der Vermieter beisteuern. Da würde ich mich als Mieter niemals drauf einlassen, wenn ich das machen müsste.
Damit ist auch das ganze Thema Brandschutz, Stellplatznachweis usw. gemeint. Es gibt immer wieder Eigentümer, die einfach versuchen, das auf den Mieter abzuwälzen.

Nebenkosten, Wettbewerbsverbot und Gesamtmiete

Welchen Tipp würden Sie noch mit auf den Weg geben?

Wenn ich in eine Passage oder in ein größeres Geschäftshaus mit mehreren Mieteinheiten ziehe, muss ich mir ganz genau ansehen, wie die Nebenkosten umgelegt werden. Muss ich auf der anderen Seite des Gebäudes die Vorgartenpflege mitbezahlen? Oder die Aufzüge, von denen ich überhaupt nichts habe? Solche Dinge können richtig schnell ins Geld gehen. Und man kann sich überlegen, ob man den Eigentümer davon überzeugen möchte, dass er ein Wettbewerbsverbot für Konkurrenten unterzeichnet. Damit könnte er kein zweites Friseurgeschäft direkt neben meinen Salon setzen. Das müsste man sich vorher überlegen, ob einem das wichtig ist oder nicht. Und der wohl wichtigste Tipp: Immer die Gesamtmiete im Auge behalten und sich nicht in irgendetwas reintreiben lassen!

Vertragslaufzeit: Wie lange sollte ein Gewerbemietvertrag laufen?

Was ist eine branchenübliche Vertragslaufzeit?

Der Klassiker ist ein Fünf-Jahres-Vertrag. Und als Mieter würde ich immer schauen, dass ich dann noch eine Option habe, also eine Mieteroption, auf weitere fünf Jahre. Mieteroption heißt, ich kann nach den fünf Jahren verlängern, muss es aber nicht. Der Vermieter kann das nicht beeinflussen. Das ist vor allem dann wichtig, wenn man viel investiert und sich der Standort bewährt hat.

Sind unbefristete Verträge unüblich?

Unbefristet würde heißen, mit gesetzlicher Kündigungsfrist – und die ist kurz. Wenn ich mich darauf einlasse und habe groß investiert, dann ist das unklug. Das kann man vielleicht machen, wenn man einen bereits bestehenden Salon komplett übernimmt und sich noch nicht sicher ist, ob das funktioniert.

Umbau des Salons: Wer trägt die Kosten?

Worauf muss man denn konkret bei der Vertragsausgestaltung achten, wenn Umbaumaßnahmen vorgenommen werden müssen?

Wenn der Vermieter die Umbauten übernimmt, dann müssen diese sehr konkret festgelegt werden, und es muss einen Anhang zum Mietvertrag geben, wo drinsteht, wo welche Steckdosen oder Wasseranschlüsse hinmüssen. Übernehme ich als Mieter Umbauten, muss klar sein, dass der Vermieter alle Genehmigungsvorgaben einholt: Wie vorhin schon angesprochen, müssen Miteigentümer gefragt werden, weil ich beispielswiese durch deren Keller muss. Um diese Genehmigungen muss sich der Vermieter kümmern. Auch wenn es da Verzögerungen gibt, muss die der Vermieter tragen. Dann muss die Frage geklärt sein, wann ich zum ersten Mal Miete bezahle. Wenn die Fläche fertig ist oder schon in der Bauphase?

Was würden Sie da empfehlen?

Da würde ich als Mieter immer sagen: Solange ich kein Geld verdiene, möchte ich auch entweder gar keine Miete und nur Nebenkosten bezahlen oder nur eine halbe Miete. Das sollte auch ein Verhandlungsziel des Mieters sein.

Rückbau beim Auszug: Was gilt für Friseursalons?

Wie sieht es denn beim Auszug aus? Muss ich alle Umbauten wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen?

Grundsätzlich ist die Interessenlage zwischen Vermieter und Friseurunternehmer hier unterschiedlich. Der Vermieter wird in der Regel einen kompletten Rückbau bei Auszug des Mieters auf Kosten des Mieters anstreben. Die Wahrscheinlichkeit, dass er die Einbauten des Mieters bei einer Nachvermietung nutzen kann, sind eher gering. Der Friseur wird nach Möglichkeit anstreben, dass er alle Einbauten belässt und die Fläche besenrein hinterlässt. Wie so oft, ist es also auch hier eine Frage der Vertragsverhandlung und der Verhandlungsstärke der beiden Parteien.

Staffelmiete oder Wertsicherung?

Wann macht ein Staffelmietpreis Sinn?

Da muss man zunächst zwischen zwei verschiedenen Modellen unterscheiden: Da gibt es zum einen die sogenannte Wertsicherung, die ist meist an die Inflationsrate angedockt. Das heißt, wenn die Inflationsrate steigt, darf ich auch die Miete anpassen. Zum anderen gibt es die feststehenden Staffeln. Da zahle ich dann nach dem zweiten Jahr zum Beispiel 300 Euro mehr, nach dem vierten Jahr nochmals 300 Euro mehr. Meist versucht der Eigentümer, bei den Staffelmieten mehr herauszuschlagen als nur die zu erwartende Inflation. Insofern würde ich als Friseurunternehmer versuchen, die Wertsicherung zu nehmen und nicht die Staffelmiete. Ganz ohne Anpassung der Miete durch den Eigentümer wird man wohl keinen Vertrag bekommen.

„Immer die Gesamtmiete im Auge behalten und sich nicht in etwas reintreiben lassen.“

So entwickelt sich der Markt für Gewerbeimmobilien

Wie ist es derzeit um den Gewerbe­immobilien-Markt bestellt?

Friseursalons sind meist an Einzelhandelsmieten orientiert, auch wenn sie kein Einzelhandel sind. Einzelhandelsmieten sind momentan deutschlandweit unter Druck. Derzeit hat man ganz gute Karten. Die Eigentümer bekommen nicht mehr die Mieten, die sie vielleicht in der Vor-Corona-Zeit für ihr Objekt bekommen haben.

Sind Sie da auch viel als Vermittler tätig?

Ja, vor allem, wenn es auf beiden Seiten keine Profis sind. Oft ist es so, dass auf der Vermieterseite ein Vollprofi sitzt, der einen großen Bestand hat, und der weiß genau, wo er mitziehen muss, weil es gar nicht anders geht. Aber wenn es beides keine Profis im Immobiliengeschäft und beide Seiten sehr emotional getrieben sind, muss man halt schon auch mal vermitteln.

Makler oder Eigenrecherche?

Raten Sie dazu, eine Gewerbeimmobilie immer über den Makler zu suchen?

Nicht unbedingt. Ich würde den Markt einfach immer offenhalten und schauen, wo ich die Fläche finde, die zu mir und meinem Vorhaben passt. Flächen, die über den Makler angeboten werden, sind in der Regel provisionsfrei – bis auf wenige Ausnahmen. Deshalb ist es für mich als Suchenden erst einmal egal, ob ich das Maklerangebot suche oder einfach einen freien Laden sehe, in dem ein Schild hängt. Ich würde da für alle Möglichkeiten offenbleiben, mir dann aber noch überlegen, ob ich jemanden hinzuziehe. Also einen rechtlichen und wirtschaftlichen Beistand, der überprüfen kann, ob alles in Ordnung ist.

„Es gibt durchaus auch idealistische Eigentümer.“

Was ist die ungewöhnlichste Miet­vereinbarung, die Sie jemals ausgehandelt haben?

Es gibt schon „verrückte Eigentümer“, also im positiven Sinne. Oft sind die gerade auch in kleineren Städten schon lange Leidenswege gegangen. Was zum Beispiel häufiger vorkommt, ist, dass der Eigentümer anbietet, dass bis zu einem halben Jahr nur die Nebenkosten gezahlt werden müssen, und man dann nochmals über die Miete spricht. Es gibt nicht nur die schlimmen Eigentümer, die nur das Geld im Auge haben, es gibt durchaus auch idealistische Eigentümer.

Interview: Yvonne Rieken

Zur Person
Axel Quester betreibt die Armin Quester Immobilien GmbH, ein Traditionsunternehmen in Duisburg.
Der Betriebswirt ist Vizepräsident und Schatzmeister im Bundesverband des Immobilienverband Deutschland (IVD), dem Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen.